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楼市小阳春后倒春寒专家建议刚需买房再等等

发布时间:2019-11-10 21:44:02 编辑:笔名

  楼市小阳春后倒春寒? 专家建议刚需买房再等等,

  自3月1日 国五条 出台后,上海楼市的成交量屡创新高,在3月最热销的30个公寓新盘中,有20个新盘的成交价格出现上涨。

  伴随着新房成交量一起水涨船高的,还有别墅。数据显示,3月份上半月在全市仅46套别墅的新增供应下,成交量却高达370套,成交量是去年同期的2.55倍。

  [公寓]开发商赶在细则前推盘

  根据数据显示,在3月前18天成交面积排名前30的公寓类新盘中,有20个楼盘的成交均价出现上涨。如排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源成交均价达到10498元/平方米,比1月份上涨了10.33%。排名第14的中环1号3月成交均价25817元/平方米,而其去年2月开盘成交均价为19330元/平方米,排名第15的天居玲珑湾去年4月开盘成交均价9209元/平方米,3月的成交均价为12240元/平方米。其他多个楼盘也都出现了10%-20%不等的涨幅。

  薛建雄指出,2010年9月房管部门下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管,规范商品住宅预售行为的通知》中规定, 房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的,应当再次报所在区(县)房管部门备案。 上报价的可浮动幅度是 -20% ,也就是说,在这个区间内只能降价不能涨。原先,开发商基本都是在申报价下浮的20%区间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着,因为重新申报涨价太困难,所以很多开发商干脆顶着申报价格区间的上限在卖房。例如某楼盘在上备案的报价区间是2万-2.5万元/平方米,原先市场不好的时候它可能只售2万元/平方米,甚至有可能再下浮20%打折到1.6万元/平方米,但是在行情好的时候,单价有可能抬高到2.3万元-2.4万元,尽管并没有超出上备案的报价可浮动区间,但相比前一批房源涨了不少。 国五条一旦细则落地将导致买家短时间内大幅消失。所以开发商在抓紧时间少量多批、小步快跑地推货。 薛建雄表示,细则落地后,积极入市的买家或将转成观望,那么3月过热的行情后可能出现倒春寒。他建议,对于大量刚需型买家来说,等到新政出台后入市将更加有利,中高端的改善型买家也应视实际情况出手,不要买在高位上。

  [别墅]今年最高单价已超13万

  在 国五条 地方细则出台前,别墅市场交易出现高峰。易居克而瑞上海机构发布的数据显示,3月份上半月在全市仅46套别墅的新增供应下,成交量却高达370套,成交量是去年同期的2.55倍。从成交榜单来看,目前别墅市场的主力还是经济型别墅产品。

  2月28日刚推出208套别墅的辰弘佳苑,已成交43套,位居今年成交面积榜第一,均价达19439元/平方米,而前两个月成交的13套房源均价仅17251元/平方米。

  今年成交均价第一的万源城御溪,3月1日成交的一套别墅均价达134081元/平方米,而该案之前的最高成交价纪录在去年10月9日(单价131017元/平方米)。目前,上海别墅成交价纪录最高的君庭(162616元/平方米)和第三名的东郊花园(124729元/平方米)等也都位于中外环区域。

  3月初,别墅成交的高涨是伴随着新房成交一起水涨船高的。3月1日至12日别墅的成交占商品住宅总交易量比重仅为5.01%,处于相对较低水平。汉宇地产新房监测数据显示,进入2012年之后,别墅总体呈 走下坡路 的趋势,历月成交量占全市商品住宅交易量比重大多维持在5%左右。

  自2006年 限墅令 出台,类别墅产品应运而生,成为市场热选产品。开发商加大类别墅产品的开发力度,但产生质量参差不齐、选址相对偏远等问题,随后,以大平层为代表的全新产品的产生,直接与其形成竞争关系,并成功分流原本有限的改善客户群。

  别墅市场进入2013年后供应能力就大幅萎缩。今年以来至3月15日,全市新增别墅供应仅581套,在新供应的别墅房源中,外环内仅江湾尊堡供应了2套房源,其余的579套均是外环外项目。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,从成交数据来看,在 国五条 出台后、地方细则未出台前,别墅市场供应量方面仍显低迷,表明当前政策下,别墅房企对供应节奏显得保守和谨慎,短期内别墅推盘规模仍会有限,但房价有可能因市场需求增加而出现小幅涨价的行为。

  [楼市前瞻]

  二季度涨幅或回落,但依然会涨

  据机构调查, 国五条 调控政策出台后,部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略,但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略,从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示,政策收紧不会导致房价立即下跌,在此前提下,保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显着减弱,但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。

  中信建投房地产分析师苏雪晶认为,目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月,供给依然不足,上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下,房价存在上涨动力。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,二季度房价可能会出现涨幅的回落,但依然会涨,三季度基本上会持平,2013年全年价格比2012年可能还会正增长。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称, 国五条 地方细则将出台,近期楼市成交出现了明显的 末班车 行情,且在地方细则落实前的 真空 时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求,未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。

  不少开发商也担心,由于房价上涨压力持续存在,全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 国五条 细则的发布,会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在个月,因此商品住宅价格在全国范围内,近期不会出现反弹,总体将维持稳定。

  一线城市近三成购房者加速置业

  一项调查显示,在 国五条 调控细则出台后,28.81%的一线城市购房者选择加速购房,但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。其中,刚性需求购房者受政策影响更加显着,以北京为例,决定最快在本年度内置业的购房者中,刚需客群占群体样本量的59.74%。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示,自3月1日 国五条 调控细则发布后,上海二手房市场掀起了一波成交高峰,其中不乏天便签约的闪签客户。从成交的结构来看,首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。

  专家认为,调控政策主要是打击投机需求,有效抑制投资行为,同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上,近年来调控力度最大的 限购令 归根结底是让一部分人失去购房资格,或是提高购房成本,从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望,影响后市走势的根本还是供求和预期。

  杨红旭称,居民在不同阶段有不同的居住需求,调控政策应当鼓励 梯度 购房,允许置换,能够合理考量不同人群的购房需求变化,也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说,地方政府在落实细则时应避免误伤,比如,个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得税,应继续免征个人所得税。

  (:地产福建综合)

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